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 11月25日に,伊丹市のマンション管理セミナーで,「管理費滞納問題」「共同生活違反問題」を題材に,講演をしてきました。
 私は震災関係や,欠陥住宅関係で,マンション問題にイッチョカミ(=関西弁で“首を突っ込む”の意)していたのですが,「専門」といわれるほど通じていません
(うちの事務所では,武田純さんがマンション問題のプロフェッショナルです)

 ただ,どういうわけかめぐり合わせでマン管セミナーの講師役を定期的に行う役目となっており,今年度も,あと2箇所で講演予定です。
 結構くたびれる内容なので,気合いを入れ直さないといけません。

 ところで,「マンション」と「震災」でいいますと,昨日,震災後に復興方針が決まっていなかった唯一のマンションで,建て替えの方針を決める総会決議がなされたそうです。
 これは震災復興の分野としては,一つの大ニュースです。

 管理費滞納問題も,マンションの建て替え問題も,非常に頭の痛い問題です。
 まず,管理費滞納問題についていえば,滞納者への対応というのは,とても難しいのです。
 マンションの共同生活を維持するためには,どうしても各人の意識が大切になりますが,マンションに入居をする際に,「共同生活」という意識を持っている人は希有といえます。
 意識の問題もさることながら,このところの不景気・格差・失業などで,経済的に困窮して支払えないというケースもたくさんあります。こういう場合は,どうしようもありません。

 私は,
 第1に,予防と初期対応に勢力を注ぎ
 万一滞納が常態化したら,もう開き直って,
 第2に,早く出て行ってもらって次の入居者から回収する(←区分所有法8条)
ということを奨励しています。

 先日のセミナーでも数年間にわたり滞納を続け,裁判もしたが,どうしようもない,という事例の報告がありました。
 裁判をしたところで,払わない人は払わない(=払えない人は払えない)ので,徹底した予防と,発想の切り換えが大切だ,と思うのです。


 さて,もう一方の,建て替え方針を決議したマンション(宝塚第三コーポラス)については,1995年に被災して半壊認定を受けました。
 1997年に,一旦,建て替え決議をしたのですが,これに異議を唱える住民が裁判を起こしました。
 2004年に,建て替え決議を有効とする判決が確定したのですが,その後の方針が定まらず,事業が頓挫していたものです。
 今回は,新しい法律マンション建て替え円滑化法」に基づく再建を目指して,あらためて総会を開いたものとのことです。

 このマンション建て替え円滑化法」は2002年に施行された法律で,まさに,阪神・淡路大震災の教訓を生かして作られた仕組みです。
 既に,実施例もありますが,教訓の基となった被災事例のマンションで,この法律がまさに活かされるというのは,感慨深いものがあります。


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